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不動産の任意売却


住宅ローンの返済が厳しい。

生活費が足りないので、クレジットのリボ払いを利用している。

マンションの管理費が支払えない

上記のような状況は、このままでは解決しません。

ずいぶん前に住宅ローンを組まれたのであれば、借り換えによって返済額が減る可能性もありますが、そうでなければ、今の状態は改善しません。


任意売却 リースバック 大阪 不動産の売却を検討



不動産の売却を検討する場合、不動産を売却したことにより、住宅ローンを完済できる場合はよいのですが、不動産を売却しても残債務が残るようなケースでは、通常金融機関は、抵当権抹消に応じてはくれません。

抵当権がついたままでは不動産を売却できません。

そのため、金融機関に現在の事情を説明し、不動産売却に伴う抵当権抹消に協力してもらう

不動産を売却しても残る、残債務の支払い方法について同意をとる

連帯保証人がいる場合はその人の同意もとる

これが任意売却手続きとなります。


不動産 売却相談 大阪 任意売却前の検討事項



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消費者金融、クレジット債務等を含めた残債務の把握


仮に今の家を売却するとなった場合も、次の住処は必要となります。

よってまずは、クレジット会社、消費者金融の債務がいくらあるのか確認します。

通常、クレジット債務等には金利が加算されており、リボ払い等で限度額一杯まで利用していると、完済できるような状態ではありません。

よって司法書士が介入し、3年~5年で返済することを条件に、残債務の分割払いに応じてほしい旨の交渉を行います。

ただ、新たな借り入れをせずに返済だけを行わなければならないので、今ある収入から、返済できるかどうかを、正確に見極める必要があります。

今ある収入で支払いが可能であれば、任意売却ではなく、借金の任意整理を行いつつ、住宅ローンの毎月の支払額の減額交渉が必要です。

今ある収入で、債務の弁済が難しければ、任意売却の検討を行うこととなります。


任意売却 手続き 流れ


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法的整理か任意整理か

住宅ローンを除く債務について、分割払いが可能であれば、クレジット会社等債権者全部と分割払いの交渉を行います。
マンション管理費を滞納されておられる場合、管理規約にもよりますが、年率14.6%の遅延損害金が課されているケースが多いです。

よって、こちらも分割払いの交渉と、遅延損害金を免除してもらうよう、管理組合と交渉します。


住宅ローンについても、任意整理手続き中は毎月の支払額を減額してもらえるよう、依頼者に交渉してもらいます(必要に応じて当職も同席します)。

住宅ローンを除く債務について、3年~5年では支払えない額になっている場合、法的整理を検討することになります。

法的整理には

不動産 担保つき 売却 司法書士 大阪 破産手続き

不動産 抵当権 オーバーローン 売却  個人再生手続き

の二種類が考えられます。

住宅を残したいのであれば、個人再生手続きを選択することとなりますが、個人再生手続きは最低100万円は返済する必要がありますし、税金の滞納や、マンション管理費の滞納がある場合、それらを返済により解消する必要があるため、本当に返済が可能かどうか、慎重に検討する必要があります。



マンション 任意売却 大阪 任意売却の進め方



任意売却手続きは一般的に不動産業者が主体となって動きます。

まずは売却予定の不動産を査定してもらい、査定書をもって金融機関と交渉することになります。

この際、任意売却後の借金整理の方針については、平木司法書士からさせていただくことになります。

引っ越し費用、生活費等の交渉もこのときに行うこととなります。

任意売却の内諾が得られれば、不動産業者が買主を探します。

買主が見つかった段階で、改めて金融機関に任意売却の同意をとりつけます。

その後は

不動産 任意売却 大阪 司法書士不動産売買代金の受け取り

マンション 売却 担保 司法書士 大阪不動産業者へ手数料の支払い(売買代金から)

大阪市西区 司法書士 不動産売却 債務整理金融機関から抵当権抹消書類の受領

という流れになります。

その後住宅ローンの残債務については、債務整理の方針に従って、処理していくこととなります。

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オーバーローン 任意売却 大阪 任意売却のメリット


住宅ローン 返済苦しい 大阪 相談 金融機関のメリット
 
司法書士 大阪 住宅ローン 相談  競売と比較して不動産が高く売れる可能性がある

司法書士 大阪 ローン返済 困難 相談 競売手続き費用(大阪だと予納金90万円)がかからない。
※但し手続き費用は、最終的に債務者負担

大阪 相談 住宅ローン 売却 競売手続きよりも売却までの時間が短いので早期回収が可能



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所有者様のメリット

司法書士 任意売却 手続き 相談  競売手続き費用を支払わなくて済む

司法書士 大阪 担保付マンション 交渉により引っ越し費用等を確保することができる

司法書士 任意売却 手続き依頼 大阪 報酬 短期間で売却できるため、遅延損害金(一般に年率14.6%)の支払いが少なくなる




家賃不払い 解消 大阪 任意売却の注意点



任意売却はあくまで債権者との話し合いが成立しなければ前には進みません。

よって、任意売却の交渉が決裂したときは、早々に破産、個人再生等の法手続きを進めたうえで、管財人主導により売却手続きを行ってもらうことを進めます。


破産 任意売却 大阪 任意売却の住処



不動産の任意売却を行うと、当然新しい賃貸物件を探すか、他の親族と同居するという選択肢が考えられますが、条件によっては、売却する物件に、賃貸として住み続ける(リースバック)という選択肢も考えられます。

リースバックについて

ただし買い手との交渉が必要となりますし、信頼関係が構築できなければ実現できません。

任意売却の選択=今後の生活の再生が目的となりますので、新しい買主の設定する家賃の支払いが、確実に履行できるという計画を示すことが重要となります。

強いご希望があれば、不動産業者とも交渉し、平木司法書士事務所としてもバックアップします。





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