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| トップページ＞債務整理に関すること＞任意売却 不動産の任意売却住宅ローンの返済が厳しい。 生活費が足りないので、クレジットのリボ払いを利用している。 マンションの管理費が支払えない 上記のような状況は、このままでは解決しません。 ずいぶん前に住宅ローンを組まれたのであれば、借り換えによって返済額が減る可能性もありますが、そうでなければ、今の状態は改善しません。 不動産の売却を検討する場合、不動産を売却したことにより、住宅ローンを完済できる場合はよいのですが、不動産を売却しても残債務が残るようなケースでは、通常金融機関は、抵当権抹消に応じてはくれません。 抵当権がついたままでは不動産を売却できません。 そのため、金融機関に現在の事情を説明し、不動産売却に伴う抵当権抹消に協力してもらう 不動産を売却しても残る、残債務の支払い方法について同意をとる 連帯保証人がいる場合はその人の同意もとる これが任意売却手続きとなります。 仮に今の家を売却するとなった場合も、次の住処は必要となります。 よってまずは、クレジット会社、消費者金融の債務がいくらあるのか確認します。 通常、クレジット債務等には金利が加算されており、リボ払い等で限度額一杯まで利用していると、完済できるような状態ではありません。 よって司法書士が介入し、３年～５年で返済することを条件に、残債務の分割払いに応じてほしい旨の交渉を行います。 ただ、新たな借り入れをせずに返済だけを行わなければならないので、今ある収入から、返済できるかどうかを、正確に見極める必要があります。 今ある収入で支払いが可能であれば、任意売却ではなく、借金の任意整理を行いつつ、住宅ローンの毎月の支払額の減額交渉が必要です。 今ある収入で、債務の弁済が難しければ、任意売却の検討を行うこととなります。 住宅ローンを除く債務について、分割払いが可能であれば、クレジット会社等債権者全部と分割払いの交渉を行います。 マンション管理費を滞納されておられる場合、管理規約にもよりますが、年率１４．６％の遅延損害金が課されているケースが多いです。 よって、こちらも分割払いの交渉と、遅延損害金を免除してもらうよう、管理組合と交渉します。 住宅ローンについても、任意整理手続き中は毎月の支払額を減額してもらえるよう、依頼者に交渉してもらいます（必要に応じて当職も同席します）。 住宅ローンを除く債務について、３年～５年では支払えない額になっている場合、法的整理を検討することになります。 法的整理には  破産手続き 個人再生手続きの二種類が考えられます。 住宅を残したいのであれば、個人再生手続きを選択することとなりますが、個人再生手続きは最低１００万円は返済する必要がありますし、税金の滞納や、マンション管理費の滞納がある場合、それらを返済により解消する必要があるため、本当に返済が可能かどうか、慎重に検討する必要があります。 任意売却手続きは一般的に不動産業者が主体となって動きます。 まずは売却予定の不動産を査定してもらい、査定書をもって金融機関と交渉することになります。 この際、任意売却後の借金整理の方針については、平木司法書士からさせていただくことになります。 引っ越し費用、生活費等の交渉もこのときに行うこととなります。 任意売却の内諾が得られれば、不動産業者が買主を探します。 買主が見つかった段階で、改めて金融機関に任意売却の同意をとりつけます。 その後は 不動産売買代金の受け取り不動産業者へ手数料の支払い（売買代金から）金融機関から抵当権抹消書類の受領という流れになります。 その後住宅ローンの残債務については、債務整理の方針に従って、処理していくこととなります。  競売と比較して不動産が高く売れる可能性がある 競売手続き費用（大阪だと予納金９０万円）がかからない。※但し手続き費用は、最終的に債務者負担 競売手続きよりも売却までの時間が短いので早期回収が可能 競売手続き費用を支払わなくて済む 交渉により引っ越し費用等を確保することができる 短期間で売却できるため、遅延損害金（一般に年率１４．６％）の支払いが少なくなる任意売却はあくまで債権者との話し合いが成立しなければ前には進みません。 よって、任意売却の交渉が決裂したときは、早々に破産、個人再生等の法手続きを進めたうえで、管財人主導により売却手続きを行ってもらうことを進めます。 不動産の任意売却を行うと、当然新しい賃貸物件を探すか、他の親族と同居するという選択肢が考えられますが、条件によっては、売却する物件に、賃貸として住み続ける（リースバック）という選択肢も考えられます。 リースバックについて ただし買い手との交渉が必要となりますし、信頼関係が構築できなければ実現できません。 任意売却の選択＝今後の生活の再生が目的となりますので、新しい買主の設定する家賃の支払いが、確実に履行できるという計画を示すことが重要となります。 強いご希望があれば、不動産業者とも交渉し、平木司法書士事務所としてもバックアップします。 〒５５０－０００２ 大阪市西区江戸堀１丁目２３番２６号西八千代ビル９階 （地下鉄肥後橋駅土佐堀通西へ徒歩５分 大阪ＹＭＣＡ会館斜め向かい） 平木司法書士事務所 司法書士 平木 寛二 電話 ０６－６４４５－５７６７ |
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