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トップページ＞不動産に関すること＞財産分与、生前贈与登記等について 抵当権に関する登記抵当権は、万一債務が履行されない場合に、担保として提供された不動産について、競売等によって換価し、その売却代金から優先的に弁済を受ける権利です。 住宅ローンを借り入れる際、購入された不動産に抵当権を設定するのがケースとしては多いのですが、抵当権者は銀行ではなく、保証会社となっています。 これは住宅ローンを借りた人が予定通り返済できない場合、銀行の保証会社がローン残額を代わりに一括弁済し、代わりに弁済した代金を、抵当不動産を換価して、回収するために抵当権が設定されているわけです。 よって抵当権は、金銭を貸し付けた人だけが抵当権者になるわけではなく、債務の保証をする保証人であったり、支払が滞っている工事代金や売掛債権などを被担保債権として、抵当権を設定することもあります。  被担保債権の特定抵当権を設定する前提として、被担保債権を特定する必要があります。 （被担保債権を特定せず、債権の範囲を特定して設定する根抵当権というものもあります。） 例えば、取引業者に納入した商品代金が未納のために抵当権を設定する場合、「準消費貸借契約」もしくは「債務承認契約」を結んだうえで、その契約書で定められた債権額に対し、抵当権を設定することとなります。 複数の抵当権設定がされた場合抵当権は、不動産に１つしか付けられないわけではありません。 万一返済が滞った場合、担保となっている不動産を換価するわけですが、抵当権が複数設定されている場合は、順位が上の抵当権から優先的に弁済を受けることとなります。 例えば、第一順位で２０００万円の抵当権が設定され、第二順位で１０００万円の抵当権が設定されているケースがあるとします。 債務者の返済が滞り、競売手続きが実行され、競売手続き費用を除いた残額が２５００万円であったとします。 第一順位の抵当権の残債権額が、利息と損害金も含め、１７５０万円であった場合、第一順位の抵当権者は全額の回収ができます。 次に第二順位の抵当権者の残債権額が、利息と損害金も含め、９００万円であった場合、残った７５０万円のみ受取り、回収できなかった１５０万円については、債務者に対して支払いを求めていくこととなります。 抵当権設定の記載例 甲野太郎さん所有不動産につき
抵当権の追加担保設定すでに設定している不動産だけでは、競売等になったときに債権を全額回収できない場合、債務者や新たに不動産を担保に提供してくれる人が現れた場合、追加して担保を設定することができます。 例えば、Ａ不動産に２番抵当権（債権額１０００万円）を設定している抵当権者Ｙ株式会社があるとします。 現状のままでは抵当権が実行された場合、１５０万円については、回収ができない可能性があります。 債務者甲野太郎さんに、ほかに担保不動産がないか聞いたところ、甲野太郎さんの母、甲野花子さんが所有する自宅に２番抵当権を設定することは可能であるとのことでした。 不動産を簡易査定したところ、仮に甲野花子さんの不動産が競売にかかり、１番抵当権者が優先して弁済を受けたとしても、１５０万円以上の回収ができそうであったため、甲野花子さん所有の不動産に、追加担保として、１０００万円の抵当権を設定しました。 抵当権設定（追加）の記載例 甲野花子さん所有不動産につき
※共同担保目録には、甲野太郎さん所有不動産の所在地と、甲野花子さん所有不動産の所在地が記載されることとなります。 抵当権設定の必要書類 登記原因証明情報抵当権設定契約書を添付するか、抵当権設定登記を行うに至った内容を登記原因証明情報として作成し、抵当権者と不動産の所有者（設定者）双方が署名捺印します。 登記識別情報通知不動産の所有者（設定者）の登記識別情報（もしくは権利証書）が必要です。 印鑑証明書不動産の所有者（設定者）の印鑑証明書が必要です。 委任状司法書士に登記申請をご依頼いただく場合、抵当権者と、不動産の所有者（設定者）の委任状が必要となります。 設定者の押印欄に捺印いただく印鑑は、実印となります。 抵当権と根抵当権の違いは以下のとおりです。 被担保債権の特定はいらない 抵当権は、「○年〇月〇日付○○契約に基づく債権」というように、特定の債権について抵当権を設定することとなりますが、根抵当権は、取引業者間の商品取引に基づく売掛債権や、取引業者が振り出した手形債権や小切手債権等、継続的な取引について、担保するのが根抵当権となります。 債務の弁済によって担保は消滅しない抵当権の場合、特定の債務について担保するので、例えば、貸付金を担保として抵当権を設定した場合、貸付金を債務者が完済すれば、抵当権も自動的に消滅します。 一方根抵当権は、継続的な取引についての担保となるため、根抵当権者と設定者の間で、仮に一定期間取引が無くなったとしても、それによって根抵当権は消滅しません。 根抵当権を消滅させるには、その旨の意思表示を別途行う必要があります。 優先弁済を受けることができる範囲抵当権は、債権額が登記事項として記載されていますが、実際に競売等により配当を受け取る場合は、配当を受ける段階での残債権額に加え、配当前過去二年分の未払い利息及び未払い遅延損害金を受け取ることができます。 よって、債権額を超える金額を不動産の売却代金から受けとることもできます。 一方、根抵当権は、極度額が登記事項とされていますが、極度額を超える利息・損害金は受け取ることができません。 根抵当権設定の記載例
抵当権や根抵当権に関する不動産登記は、大阪の平木司法書士事務所にお任せ下さい。 〒５５０－０００２ 大阪市西区江戸堀１丁目２３番２６号西八千代ビル９階 （地下鉄肥後橋駅土佐堀通西へ徒歩５分 大阪ＹＭＣＡ会館斜め向かい） 平木司法書士事務所 司法書士 平木 寛二 電話 ０６－６４４５－５７６７ |
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